دليل المبتدئين للاستثمار العقاري :خطواتك الأولى في عالم الاستثمار العقاري

عندما نتحدث عن الاستثمار العقاري، فإننا لا نقصد فقط شراء منزل للسكن. عالم الاستثمار العقاري أوسع بكثير، ويقدم العديد من الخيارات التي تتجاوز العقارات الملموسة. على مدار العقود الخمسة الماضية، أصبحت العقارات استثمارًا جذابًا للكثيرين، وذلك لعدة أسباب سنستعرضها بالتفصيل.

الاسعار التاريخية :

لطالما اعتُبر العقار ملاذًا آمنًا للاستثمار، فبيانات العقارات التاريخية، وخاصة قبل الأزمة المالية العالمية عام 2008، كانت تشير إلى اتجاه صعودي مستمر في الأسعار. ومع ذلك، شهد سوق العقارات تقلبات كبيرة في السنوات الأخيرة، فبعد تراجع طفيف مع بداية جائحة كوفيد-19، عادت الأسعار للارتفاع بشكل حاد لتصل إلى مستويات قياسية.

العقارات المؤجرة :

عندما تستثمر في العقارات المؤجرة، فأنت لا تشتري مجرد مبنى، بل تتحمل مسؤولية إدارة ممتلكاتك. هذا يعني أنك ستكون المسؤول الأول عن سداد الرهن العقاري، وتحصيل الإيجارات، وتغطية تكاليف الصيانة، والتعامل مع أي مشاكل قد تنشأ. بالإضافة إلى ذلك، عليك أن تبحث باستمرار عن مستأجرين جدد، وتحرر العقارات من المستأجرين السابقين، وتضمن الامتثال للقوانين المحلية. 

هذا الجانب العملي من الاستثمار العقاري قد يتطلب وقتًا وجهدًا كبيرين، وقد يتطلب منك التعامل مع مواقف غير متوقعة، مثل تأخر دفع الإيجار أو أعمال الإصلاح الطارئة

مصادر الدخل من الاستثمار في العقارات المؤجرة

الدخل الإيجاري: مصدر دخل ثابت ومستدام

يوفر الاستثمار العقاري مصدرًا ثابتًا للدخل من خلال تأجير العقار. يمكن للمالك تحصيل إيجار شهري يغطي تكاليف الملكية مثل قسط الرهن العقاري، الضرائب، والصيانة. وبمرور الوقت، وبعد سداد قرض الرهن بالكامل، يصبح الإيجار مصدرًا للدخل السلبي.

زيادة القيمة العقارية: تحقيق أرباح من التقدير

بالإضافة إلى الدخل الإيجاري، يمكن للمستثمرين العقاريين تحقيق أرباح من خلال زيادة قيمة العقار بمرور الوقت. فالعقارات، بشكل عام، تميل إلى الارتفاع في قيمتها على المدى الطويل. وبالتالي، يمكن للمالك بيع العقار بسعر أعلى مما اشتراه به لتحقيق ربح كبير. 

ومع ذلك، يجب تذكر أن قيمة العقارات تتأثر بعوامل عديدة، مثل الموقع، والوضع الاقتصادي، والتغيرات في القوانين، لذلك لا يوجد ضمان لارتفاع الأسعار دائمًا.

المضاربة في العقارات

المضاربة العقارية هي استراتيجية استثمارية تتميز عن الاستثمار العقاري التقليدي. فبدلاً من أن يكونوا ملاكًا طويل الأجل، يسعى المضاربون إلى تحقيق أرباح سريعة من خلال شراء وبيع العقارات في فترات زمنية قصيرة. 

يعتمد نجاح هذه الاستراتيجية على القدرة على تحديد الفرص الاستثمارية المناسبة وتوقيت عمليات البيع والشراء بدقة. ومع ذلك، يجب على المضاربين أن يكونوا على دراية بالمخاطر المرتبطة بهذه الاستراتيجية، والتي تشمل التقلبات السريعة في أسعار العقارات والتغيرات في الظروف الاقتصادية

تعتمد استراتيجيات البيع والشراء في سوق العقارات بشكل أساسي على طريقتين:

الإصلاح والتجديد: 

تشمل هذه الاستراتيجية شراء عقار متقادم أو بحاجة إلى بعض التحديثات، وإجراء الإصلاحات اللازمة لزيادة قيمته، ثم بيعه لتحقيق ربح. الفكرة الرئيسية هي تحويل عقار قليل القيمة إلى عقار مرغوب فيه بسعر أعلى.

الاحتفاظ وإعادة البيع:

في هذه الاستراتيجية، يشتري المستثمر عقارًا في سوق عقارية نشطة، ويعتزم الاحتفاظ به لفترة قصيرة نسبيًا ( بضع اشهر ) قبل بيعه لتحقيق ربح سريع. يعتمد نجاح هذه الاستراتيجية على توقيت البيع والشراء بدقة، والاستفادة من تقلبات السوق.

التحديات التي تواجه المضاربين

المضاربين العقاريين يواجهون تحديات عدة، من أهمها المخاطرة بعدم القدرة على بيع العقار بسعر يحقق الربح المطلوب، خاصة في حالة حدوث تباطؤ في سوق العقارات. بالإضافة إلى ذلك، فإن المضاربين غالبًا ما يعتمدون على التمويل قصير الأجل، مما يجعلهم عرضة لزيادات أسعار الفائدة والتغيرات في سياسة الإقراض.

صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

هي شركات تجمع أموال الكثير من الناس لشراء مباني وممتلكات أخرى يمكنها توليد دخل، مثل المراكز التجارية أو المكاتب. هذه الشركات تشبه الشركات العادية، ولكنها تركز بشكل خاص على الاستثمار في العقارات. يمكنك شراء أسهم في هذه الشركات كما تشتري أسهم أي شركة أخرى.

لتشجيع هذه الشركات على توزيع أرباحها على المساهمين، تمنحها الحكومات بعض الامتيازات الضريبية. فبدلاً من دفع ضرائب على الأرباح التي تحققها، يجب على صناديق الاستثمار العقاري توزيع معظم هذه الأرباح على المساهمين. هذا يعني أن المستثمرين في صناديق الاستثمار العقاري يحصلون على دخل منتظم بشكل دوري مما يجعلها خيارًا جذابًا للمستثمرين الذين يبحثون عن دخل ثابت.

 بالإضافة إلى ذلك، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري أن تحقق نموًا في قيمة أسهمها على المدى الطويل، مما يوفر للمستثمرين فرصة لتحقيق أرباح رأسمالية

مجموعات الاستثمار العقاري: شراكة في الملكية 

تخيل أنك ترغب في امتلاك شقة للإيجار، ولكنك لا تريد التعامل مع كل متاعب صيانة العقار وإيجاد مستأجرين. هنا تأتي مجموعات الاستثمار العقاري لتسهل الأمر عليك .

تتشكل هذه المجموعات عندما تقوم شركة بشراء أو بناء مجموعة من الشقق أو المباني الأخرى، ثم تقسمها إلى وحدات صغيرة يمكن للمستثمرين شراؤها. بمعنى آخر، أنت تشتري جزءًا صغيرًا من المبنى بأكمله.
تتولى الشركة التي تدير المجموعة جميع الأمور المتعلقة بالعقار، مثل الصيانة والإيجارات، مقابل نسبة مئوية من الإيجار الذي يتم جمعه. وبالتالي، أنت تستفيد من دخل الإيجار دون الحاجة إلى القلق بشأن تفاصيل الإدارة اليومية.

أنواع مجموعات الاستثمار العقاري

تختلف مجموعات الاستثمار العقاري في طريقة عملها. النوع الأكثر شيوعًا هو ذلك الذي يجعل الإيجار باسم المستثمر بشكل مباشر. هذا يعني أنك ستحصل على جزء من الإيجار الشهري لوحدتك، حتى لو كانت فارغة. يتم جمع جزء من الإيجارات من جميع الوحدات في المجموعة لضمان تغطية أي نقص في الإيجار قد يحدث.

أهمية اختيار الشركة المناسبة

نجاح استثمارك في مجموعة الاستثمار العقاري يعتمد بشكل كبير على الشركة التي تدير المجموعة. يجب عليك اختيار شركة ذات سمعة طيبة وخبرة في إدارة العقارات.

 على الرغم من أن هذه المجموعات توفر طريقة آمنة للدخول في عالم الاستثمار العقاري، إلا أنه من المهم أن تكون حذرًا من الرسوم الإضافية التي قد تفرضها بعض الشركات.

شراكات العقارات المحدودة: استثمار قصير الأجل في العقارات

شراكات العقارات المحدودة (RELPs) هي نوع من الاستثمارات العقارية المشتركة التي تهدف إلى تحقيق أرباح سريعة. تخيل أنها مشروع عقاري مؤقت يجتمع فيه مجموعة من المستثمرين لتحقيق هدف محدد، مثل شراء مبنى تجاري أو مجمع سكني، وتطويره، ثم بيعه بعد فترة زمنية محددة.

عادة ما يقود هذا المشروع خبير في مجال العقارات، وهو ما يسمى "الشريك العام"، والذي يتولى إدارة جميع جوانب المشروع. أما المستثمرون الآخرون فهم "الشركاء المحدودون"، وهم يوفرون المال اللازم للمشروع مقابل حصة في الأرباح.

فرص عالية المخاطر وعوائد مرتفعة

تعتبر شراكات العقارات المحدودة (RELPs) استثمارًا عالي المخاطر وعالي العوائد. فهي توفر فرصة لتحقيق أرباح كبيرة في وقت قصير، ولكنها تتطلب أيضًا تحملًا عالياً للمخاطر.

من أهم مزايا RELPs أنها تتيح للمستثمرين الوصول إلى مشاريع عقارية كبيرة والتي قد لا يتمكنون من تمويلها بمفردهم. كما أنها توفر فرصة لتحقيق عوائد أعلى من الاستثمارات التقليدية.

ومع ذلك، فإن RELPs تحمل أيضًا مخاطر كبيرة، مثل فشل المشروع العقاري، أو انخفاض قيمة العقار، أو حدوث نزاعات بين الشركاء. لذلك، يجب على المستثمرين في RELPs أن يكونوا على دراية كاملة بالمخاطر المرتبطة بهذا النوع من الاستثمار.

صناديق الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري: بوابة أوسع إلى عالم العقارات

ببساطة، تخيل أنك ترغب في امتلاك حصة صغيرة في العديد من المباني المختلفة حول العالم، من ناطحات سحاب في نيويورك إلى مراكز تسوق في طوكيو. قد يبدو هذا الأمر معقدًا ومكلفًا، ولكن بفضل صناديق الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (Funds of REITs) يمكنك تحقيق ذلك بسهولة.

ما هي صناديق الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري؟

هي صناديق استثمارية تجمع أموال المستثمرين وتستثمرها في صناديق استثمار عقاري أخرى (REITs). بدلاً من أن تشتري أنت بنفسك أسهمًا في صندوق استثمار عقاري واحد، فإنك تشتري أسهمًا في صندوق أكبر يشتري بدوره أسهمًا في العديد من الصناديق العقارية.

لماذا تستثمر في صناديق الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري؟

تنويع أوسع

مخاطر أقل: عندما تستثمر في العديد من الصناديق العقارية المختلفة، فإنك تقلل من تأثير أداء أي صندوق واحد على استثمارك الكلي. تخيل أنك تمتلك سلة من الفواكه المختلفة، إذا فسدت فاكهة واحدة فلن تتأثر سلتك بأكملها.

قطاعات عقارية متنوعة: يمكنك الحصول على حصة في مجموعة واسعة من القطاعات العقارية، مثل المكاتب، والتجارة بالتجزئة، والصناعة، والسكن، مما يزيد من فرص تحقيق عوائد جيدة.

جغرافية متنوعة: يمكنك الاستثمار في عقارات في مختلف البلدان والمناطق، مما يقلل من تأثير التغيرات الاقتصادية المحلية.

استثمار أقل

وصول أسهل: لا تحتاج إلى مبلغ كبير من المال للبدء، حيث يمكنك الاستثمار بمبالغ صغيرة نسبيًا.

تنويع بأسعار معقولة: يمكنك الحصول على تنويع استثماري واسع بتكلفة أقل مما لو قمت بشراء أسهم في العديد من الصناديق العقارية بشكل فردي.

خبراء متخصصون

إدارة احترافية: يدير الصندوق فريق من المحللين والمستثمرين ذوي الخبرة الذين يختارون بعناية الصناديق العقارية التي يستثمرون فيها.

بحث وتحليل مستمر: يقوم الفريق بإجراء أبحاث وتحليلات مستمرة لسوق العقارات، مما يساعدهم على اتخاذ قرارات استثمارية مدروسة.

معلومات تفصيلية

تقارير دورية: تحصل على تقارير منتظمة توفر لك معلومات مفصلة عن أداء الصندوق، والاستثمارات التي يقوم بها، والتوقعات المستقبلية.

شفافية: يمكنك متابعة أداء استثماراتك بسهولة ومعرفة الأسباب وراء القرارات الاستثمارية التي يتخذها مديرو الصندوق.

لماذا نستثمر في العقارات؟ 

لأنها توفر استقرارًا ماليًا وعوائد جيدة. فأسعار العقارات لا تتقلب بشدة مقارنة بالأسهم، مما يجعلها استثمارًا أكثر أمانًا. بالإضافة إلى ذلك، فإن العوائد التي تقدمها العقارات تكون عادة أعلى من العوائد التي تقدمها الاستثمارات التقليدية مثل السندات الحكومية، خاصة في الفترات التي تكون فيها أسعار الفائدة منخفضة.

تنويع وحماية

تُعتبر العقارات بمثابة "درع" لمحفظتك الاستثمارية. فارتفاع أسعار العقارات غالبًا ما يحدث عندما تنخفض أسواق الأسهم، والعكس صحيح. هذه العلاقة العكسية تجعل العقارات أداة فعالة لتقليل المخاطر وتحسين أداء المحفظة بشكل عام.

التحوط ضد التضخم

تعتبر العقارات بمثابة درع واقية ضد التضخم. عندما ترتفع الأسعار بشكل عام، يزداد الطلب على العقارات، مما يؤدي إلى ارتفاع قيمتها وإيجاراتها. بمعنى آخر، عندما تفقد أموالك قيمتها الشرائية بسبب التضخم، فإن قيمة عقارك تزداد، مما يحافظ على قيمة ثروتك

قوة الرفع المالي

الرفع المالي في العقارات يعمل عن طريق الرهن العقاري. عندما تشتري عقارًا، تقوم بدفع مبلغ أولي، والباقي يتم تمويله عن طريق قرض عقاري. هذا القرض يسمح لك بالاستفادة من النمو المحتمل لقيمة العقار، حتى لو لم تدفع سوى جزء صغير من قيمته الإجمالية. 

ومع ذلك، يجب أن تكون على دراية بالمخاطر المرتبطة بالرفع المالي، مثل ارتفاع أسعار الفائدة أو انخفاض قيمة العقار.

لماذا تعتبر العقارات بمثابة ملاذ آمن من التضخم؟ 

مع ارتفاع أسعار المواد الخام وتكاليف البناء، ترتفع قيمة العقارات تلقائيًا. كما أن زيادة الإيجارات لمواكبة التضخم تضمن حفاظ المالك على قيمة استثماره. 

تخيل أنك اشتريت شقة بقيمة مليون جنيه، وبعد عشر سنوات ارتفعت قيمتها إلى مليوني جنيه بسبب التضخم، في حين أن قيمة مليون جنيه من النقود قد تقلصت."

لماذا تتأثر أسعار المساكن بأسعار الفائدة؟

توجد علاقة عكسية بين أسعار الفائدة وأسعار المساكن. فارتفاع أسعار الفائدة يجعل الاقتراض أكثر تكلفة، مما يقلل من قدرة المشترين على شراء المنازل، وبالتالي يؤدي إلى انخفاض أسعارها.

 والعكس صحيح، عندما تنخفض أسعار الفائدة، يزداد الطلب على المساكن، مما يدفع أسعارها إلى الارتفاع.

السطر الختامي

قبل اتخاذ قرار الاستثمار في العقارات، يجب على المستثمرين أن يكونوا على دراية كاملة بمزايا وعيوب هذا النوع من الاستثمار.

فبينما يوفر الاستثمار العقاري دخلًا ثابتًا وفرصة للنمو على المدى الطويل، إلا أنه يتطلب التزامًا طويل الأجل وصبرًا لتحقيق الأهداف الاستثمارية. 

بالإضافة إلى ذلك، يجب على المستثمرين أن يأخذوا في الاعتبار التكاليف المرتبطة بامتلاك العقار، مثل الضرائب والتأمين والصيانة.

لذلك، ينصح المستثمرون بإجراء بحث شامل قبل اتخاذ أي قرار، وتحديد أهدافهم الاستثمارية بوضوح، وتقييم تحمل المخاطر لديهم. كما يجب عليهم استشارة الخبراء الماليين للحصول على المشورة اللازمة.